7/05/2008 - Другая сторона

Несмотря на то, что статьи о британской недвижимости приобрели характер некрологов, рынок не стоит на месте и всегда есть возможности как на спаде, так и на подъёме. Во время периода неустойчивости очень сложно что-то предсказать, выводы же относительно рынка элитной недвижимости (объекты 500,000 GBP и выше) сейчас особенно противоречивы.

Последние статистические данные от Халифакс (Halifax figures) показали, что цены на недвижимость по Великобритании снизились в марте 2008 в среднем на 2.5%, что является самым низким показателем с 1992 года. Тем не менее цены продолжают оставаться на 1.1% выше, чем год назад.

Обвал рынка недвижимости наступает тогда, когда отрицательная остаточная стоимость (negative equity) заставляет владельцев продавать их дома и квартиры и когда количество таких продавцов увеличится до серьёзных цифр и превысит критическую отметку. По информации от 80% британских банков и кредитных органиизаций (Experian), - на сегодняшний день в Великобритании 8,000 человек оказались в сложном финансовом положении и более 23,000 владельцев могут получить отрицательную остаточную стоимость (negative equity), если цены снизятся на 10%. 20% снижение означает проблемы для 78,394 владельцев. Если учесть, что в Велибритании около 14.5 млн. человек имеют собcтвенную жилплощадь – то указанные цифры просто несопоставимы, поэтому эсхатологические настроения прессы не имеют под собой оснований. Да, вполне могут быть болезненные обстоятельства в некоторых секторах, но только для относительно небольшого количества людей.

Ситуация меняется чуть ли не каждые 2 недели и рынок весьма разобщён; каждый микрорайон ведёт себя по-разному, независимо от соседнего. В этом cмысле Лондон очень отличается от Москвы: если Вы едете, скажем, по Лениградскому проспекту, то видна типовая застройка, простирающаяся практически по всему городу; где, скорее всего, цены отличаются друг от друга в зависимости от типа здания. Если же Вы въезжаете в британскую столицу по трассе М4, то здесь - каждый дом уникален с точки зрения цены и совершенно невозможно понять, на первый взгляд, сколько будет стоить данная недвижимость. Поэтому представители прессы, профессионально не занимающиеся недвижимостью, предлагают своим читателям только идеи возможного направления. Без ясного понимания того, как статистические данные должны быть сопоставлены между собой, их применимости к конкретным обстоятельствам клиента и к какой стадии сделки они относятся, эта разрозненная информация будет весьма ограниченной.

К моменту написания данной статьи (начало мая 2008), центр Лондона и загородная недвижимость от 500,000 фунтов имеют неплохие показатели. Кризис повлиял, только на средний класс и «бюджетников» - тех кто может позволить себе объекты до 500,000 фунтов.

Мы считаем, что хотя уверенность пошатнулась и цены снижаются, элитные объекты будут в гораздо более лучшем положении в течение всего года. У покупателей и продавцов элитной и супердорогой недвижимости, чаще всего, хорошая кредитная история и, если они и берут ипотечный кредит, то с минимальной пропорцией заёмных средств к собственным. Поэтому на большинство из них кризис никак не повлиял - кризис ограничил рынок финансовых услуг и явился препятствием для создания дополнительных рабочих мест и роста доходов, прежде всего, в лондонском сити. Активность на финансовых рынках очень сильно влияет на ситуацию с элитной и супердорогой недвижимостью и, соответственно, элитный сектор будет в более трудном положении, если выплаты бонусов работникам сити в 2009 году не состоятся.

Инвесторы, кто смог правильно оценить долгосрочную перспективу и приобрести качественные объекты зарабатывают дополнительную прибыль от увеличивающегося количества квартирантов и повышения аренды. У «Бабичев» есть возможность вести удачные переговоры в интересах клиента и предлагать новые объекты в центре Лондона и перспективных регионах со скидкой, то что казалось немыслимым год назад.

Как только на рынке намечается замедление, то начинают происходить удивительные вещи: столько людей не видят того, что, продавая своё имущество на спаде, они, тем самым, выигрывают, так как и купят новый объект тоже на спаде. Это и есть тот эмоциональный момент, который так влияет на активность рынка. Во всех секторах присутствует риск, и также как в настоящее время каждый старается переоcмыслить риск на финансовых рынках, это «переосмысление», скорее всего, произойдёт и на рынке недвижимости.

Каковы бы не были последствия «Бабичев» будет следить за ситуацией весьма пристально.

По материалам прессы - 7 мая 2008