26/10/2007 - Реальность не данная нам в ощущениях

Осторожность на британском рынке недвижимости сменилась смиренным ожиданием спокойной и близкой зимы. Неуверенность, появившаяся после повышения процентной ставки Банка Англии и мрачные прогнозы в связи с Nothern Rock привели к снижению активности. Люди с неохотой связывают себя обязательствами. Несмотря на это, некоторые аналитики склоняются к тому, что прозрения газетчиков о состоянии рынка недвижимости рисуют гораздо более пессимистичную картину, чем предлагает реальная жизнь - получается, что реальность обманывает ощущения. Недвижимость класса «люкс» (prime sector) хорошо защищена от колебаний цен; качественные объекты для среднего класса продолжает привлекать немедленный интерес и продаются за полную стоимость.

Однако, в долгосрочной перспективе намечается замедление рынка. Мы уже видим, что недвижимость остаётся на рынке дольше, что цены снижаются на переоценённые объекты и на недвижимость с дефектами. Обе эти тенденции будут ярко выражены в ближайшие 5-6 недель.

Состояние рынка меняется гораздо быстрее и чаще, чем статистика успевает зафиксировать. Последние цифры отражают только состояние рынка сентября: по данным национальной статистики продавцы получили 95% запрашиваемой цены (что совсем не плохо), было также зафиксировано снижение на 2.7% количества сделок и на 4.5% уменьшение количества покупателей. Аналитический обзор за сентябрь показал, что предложения по центральному Лондону увеличились на 11.8% за прошлый месяц и на 30.3% за прошлый год. Количество предложений недвижимости класса «люкс» по стране увеличилось на 3.8% в прошлом месяце и на 32.6% в прошлом году.

Покупатели и продавцы находятся в раздумьях о том какую стратегию дальнейших действий выбрать, поэтому наступила патовая ситуация. В первую очередь, замедление рынка обычно влияет на продавцов, так как они ожидают более подходящих условий, перед тем как выставить свои объекты на продажу. В результате, поступление новых объектов на рынок уменьшается, что, в свою очередь, вызывает повышенный спрос на уже имеющуюся недвижимость. Такого рода изменения качают маятник между спросом и предложением, что или приводит рынок в движение или замедляет. Когда маятник качнулся в сторону за счёт дисбаланса рынка, начинают приходить в движение цены. В этом случае, если спрос превышает предложение, то возвращаются так называемые «обычные условия» (prevalling conditions). Тут возникает главный вопрос – когда это произойдёт?

Тем временем цепочки становятся длиннее и более рискованными, так как «нереалистичные» продавцы не могут найти «восторженных» покупателей. Сметливые покупатели будут искать все возможности для ведения жёсткого стиля переговоров, стараясь снизить цену. Это напоминает двух боксёров в самом начале поединка, которые разминаются и проверяют друг у друга, создавая ощущение у наивного зрителя, что это и есть настоящая схватка. На самом же деле, должно пройти какое-то время, когда разминка перейдёт в настоящий бой.

Самая большая новость этого месяца это объявление правительства об изменении ставки налога при продаже имущества (* Capital Gains Tax), купленного как вложение денег. С апреля будущего года инвесторы будут платить только 18% на полученную прибыль вместо 40%. Помимо понятной финансовой выгоды, в краткосрочной перспективе динамика рынка будет подвержена следующим двум изменениям: первое, - те инвесторы, которые предполагали, что находятся на гребне волны и собирались продать свои объекты не будут их продавать. Они будут ждать апреля месяца. Это, в свою очередь, уменьшит предложение на рынке для инвесторов buy-to-let и для тех, кто покупает свою первую недвижимость. Второе изменение наступит в апреле, когда эта недвижимость будет выставлена на продажу в одно и тоже время. Это, конечно же, повлияет на цены.

Несмотря на прогноз Международного валютного Фонда о том, что рынок недвижимости Соединённого Королевства на 40% переоценён, мы не движемся к обвалу. Обвал наступает на том рынке, где владельцы вынуждены продавать свою недвижимость против своей воли. На этом острове жилья не хватает и нет возможности строить его быстрее. Когда эти два момента будут рассматриваться в сочетаниии с остаточной стоимостью (equity), накопленной жителями нашей страны, то только очень немногие из них будут продавать свои дома и квартиры против своего желания.

По материалам прессы - 26 октября 2007

* Capital Gains Tax – основной налог, взимаемый при продаже имущества. При продаже имущества нерезидента, прибыль нерезидента не будет облагаться этим налогом